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银城国际发债实际利率达13.356% 前五月销售下滑43%-hg0088现金官网

新浪财经房产|大眼楼管 王永

新浪财经讯 对于房地产来说,规模背后总离不开“杠杆”二字,融资一直是房企运作中非常关键的一个环节。而融资成本的高低则在一定程度上反映了房企的综合实力,未来也会对其整体竞争力产生较大影响。疫情后境内融资迎来短暂宽松窗口期,众房企纷纷抓住机会积极“补血”,而此前火热的海外债则有所降温。不过部分房企融资利率低至2%-3%左右,而有些房企虽较此前利率有所降低,但仍高达8%以上,甚至达到10%。新浪财经大眼楼管特推出“资金成本下降,谁的利率还在高位”系列报道。

银城国际是一家销售快速增长的区域房企,2018年与2019年销售额增速分别达到65.7%与107.7%。然而由于结算项目权益占比低,结算项目毛利率与净利率下降,导致2019年净利润出现大幅下滑。

与此同时,公司的负债率仍处高位,2019年资产负债率达到88.34%,净负债率则高达188.89%。一年内到期的负债为49.18亿元,而其账面现金仅为28.94亿元,已经不足以覆盖短期负债。

银城国际发1.4亿美元债 实际利率高达13.356%

6月26日,银城国际控股发布公告称,公司发行的1.4亿美元票据在港交所成功上市。本次1.4亿美元票据到期日为2021年6月25日,年利率为12%,考虑到发售价为本金的98.644%,实际利率达到13.356%。

根据wind统计数据,今年以来内地房地产企业发行海外债票面利率平均值为8.4%,中位数为7.94%。很多大型房企利率在6%左右,最低的在3%以下,最高则达到14.75%。银城国际控股12%的票面利率,在内房企发行的海外债中是比较高的。

在今年房企融资利率下行的大趋势下,银城国际发债实际利率不降反升。银城国际2019年3月正式上市,2019年12月19日完成过一笔1亿美元优先票据发行,票面利率为12.5%,发售价为本金的100%。此次13.356%的实际利率比去年高出0.856个百分点。

尽管银城国际上市后一直努力降杠杆,但目前负债率仍处在高位,2019年其资产负债率下降2.22个百分点,仍达到88.34%,净负债率则高达188.89%。

截至2019年底,银城国际借款总额为105亿元。其中一年内到期的负债为49.18亿元,1-2年到期的为23.16亿元。而其账面现金仅为28.94亿元,不足以覆盖短期负债。

从披露的情况来看,不同类别贷款的融资成本差别较大,最低为4.72%,最高则达到15%。从一年内到期49.18亿元债务来看,其中最大的一笔28.63亿元利率为4.72%-6.81%,而另一笔6.98亿元贷款则高达12.5%。

2019年有息负债总额虽然较前一年下降,但是财务成本加资本化利息总额由前一年7.04亿元增加到8.1亿元。其中资本化利息大幅上涨,由前一年的4.5亿增长到6.45亿元。

在利息总额还在增长的情况下,银城国际2019年增加了资本化利息,通过这一“操作”,将财务费用由上年的2.54亿元减到1.67亿元。就算是这样仍未能挽救净利润,2019年净利润大幅下滑66%,仅剩1.5亿元。

2019年银城国际营收增长了79.3%,净利润下滑的原因是结算项目毛利率较低,2019年毛利率下降13个百分点至16.3%,净利率则下降5.8个百分点至4%。与此同时,公司此前合作开发项目进入结算期,银城国际在项目中的持股比例较低,2019年其少数股东损益大幅增加,由前一年5288万增至2.1亿。这些因素共同蚕食了公司的净利润。

2019年权益销售占比仅为55% 前5月销售大幅下滑43%

2019年净利额的下滑暴露了一个问题,过去几年银城国际通过合作开发实现了销售额的跨越式发展,但由于权益占比低,猛增的销售额并未带来净利润的同步增长。

2018年银城国际合约销售额同比增长65.7%达到95.45亿元,2019年销售额达到198.21亿元,同比增长107.7%。

销售额大幅增长的同时,少数股东权益也在大幅增长,从2017年到2019年增幅分别达到152%、28%、80%。

根据克尔瑞数据,2019年银城国际权益销售111.1亿元,权益销售占比仅为55%(以克而瑞全口径201.4亿元计算)。

目前的银城国际,在扩张上已经稍显乏力。2018年收购15副地块,拿地总金额91.39亿元,总建筑面积284.97万平方米。2019年收购10幅地块,拿地总金额86.91亿元,总建面193.86万平方米,拿地总建面同比减少了32%,拿地总金额则减少5%。

2019年公司未完成200亿元销售目标,今年前五个月仅实现31.42亿元的销售,同比下滑了43%,还不到240亿元的销售目标的零头。

公司管理层在业绩会上透露。今年全口径拿地金额在250亿元,权益金额将达到100亿。在销售大幅下滑的情况下,能否拿出100亿增加土储是个很大的问题。

(责任编辑:田云绯)



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